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鳳縣物業管理情況調研報告
日期:2017-07-20  發布人:鳳縣政協 


按照縣政協全年工作安排,科技經濟委員會組織部分政協委員,對全縣物業管理情況進行了調研,現將調研情況報告如下:

一、全縣物業管理的基本情況及特點

我縣共有居民住宅小區114個,共居住人口4.8萬左右,最大的小區居住人口906戶。其中商品房住宅小區37個,保障房住宅小區5個,集資房住宅小區17 個,單位管理小區28個,其余為“三無”( 無物業管理、無責任單位、無人防物防)小區。根據調研分析,基本情況及特點如下:                   

一是起步較晚,但成績顯著。我縣物業管理起步于2009年,雖然比發達地區和外地市偏晚,但經過各方近些年的努力,取得了較為顯著的成績,由最初的1家物業公司管理1個小區,發展到目前的10家物業公司管理21個小區,服務人口由60余戶260余人發展到目前的6000余戶1.8萬余人,服務面積由5000余平方米發展到目前的89萬平方米,從業人員由不到10人發展到目前的130人,為全縣廣大業主安居樂業提供了大量的、基本的生活服務。

二是規模較小,但服務完善。我縣目前物業公司共10家,其中具有獨立的法人資格和物業管理資質的企業8家,均為三級資質的企業,平均每個公司從業人員13名以上。雖然規模較小,但提供的管理服務項目多達19項,從基本的水電氣暖等日常生活服務到施設的維修保養、環境保潔、安全維護、綠化管理等專業服務均有,個別小區還為業主提供健身、休閑、娛樂等服務,服務項目形式多樣,服務內容豐富多彩。

三是標準較低,但初具體系。全縣雖僅有10物業企業,與大型專業物業企業相比還有較大差距,但縣級主管部門按照“健全機制、抓好整治、搞好扶持”的總體思路,制定了《鳳縣物業管理及服務考核意見》,在各物業企業試行推廣。并按照申報備案、行業規范、服務標準、投訴受理、定期巡查、通報整改等要求開展工作,推動了行業整體發展水平逐步提高。在當前物業問題較多、社會化管理薄弱的環境下,為廣大業主安居樂業提供了不可或缺的服務,初步建立起較為完善的物業服務體系。

四是人員較少,但協調有效。全縣10家物130余名從,平均每人服務業主將近50,在服需要與服少的條件下,但依然完成了主投維護境保潔、糾紛等任小區建做了大量工作。近3年來,有效化解矛盾糾紛、妥善置各類主投100余起,小區治理社會化積累了寶貴的經驗。

五是數量較少,但發展向好。我縣各物業企業服務管理對象從最初單一的住宅小區,經過近幾年的發展,已經擴大到辦公樓、餐飲酒店、商住綜合樓、商鋪集中區等各類行業,嘉運、麗園、鳳馨等物業企業,已出具現代物業企業雛形,為其它物業企業提供了有益的探索,使我縣物業企業越來越向好發展。

二、存在問題及原因分析

通過調研發現,我縣物業管理目前存在一些問題,歸納起來主要有以下幾個方面:

一是歷史遺留問題較多。一些住宅小區程度不同存在著配套設施不到位、未入住即漏雨、室內管線裸露、電力容量不足、房產證長期未辦理等問題。碧水嘉苑從2014年入住到目前已爆管達60余次,幸福家園屋頂及室內局部區域漏水,銀河小區院內一草棚近10年拆除不了,盛世瓊閣存在消防控制設施未安裝和電力設施超負荷運轉等安全隱患。

二是保障服務水平偏低。調研中,商品房開發小區,普遍存在管理人員少、年齡偏大、水平偏低、無統一的服飾、無業管雙向公約、很少開展創建活動、業主因不滿物業的服務或其它原因而造成收費難或拒交費等問題;保障房住宅小區不同程度存在著物業管理人員未經培訓上崗、沒有專門的安保人員、無車棚、未安裝監控、車輛亂停亂放、摩托車堵塞樓道等問題。

三是一些業主素質不高。小區內一些業主存在自我管理不嚴、素質不高的問題。公共通道亂堆亂放、安全隱患突出、正當物業費收取困難、公共用地種菜、院內隨地大小便等,保障房小區這些問題更為突出。

四是業管矛盾較為突出。盛世瓊閣電梯多次停運,業主集體上訪;金鳳凰小區開發商幾乎放任自流,業主意見較大;碧水嘉苑小區由于供水管道經常爆管,業主多次集體上訪;美景天城小區由于車位不足,致使繳費車主無處停車而多次堵擋小區大門等。

五是行政管理工作滯后。全縣小區物業管理沒有正式出臺具體辦法、管理手段有限、管理力量不足,監管工作沒有經常化、制度化、法制化,流于一般,監管部門沒有形成合力等。

存在問題原因分析:

一是前期建設原因。調查發現,在住宅小區的開發建設過程中,開發企業不嚴格按照規劃要求施工,加之監管不力,造成配套設施質量存在問題,不僅嚴重侵害了業主的利益,也為以后小區物業管理、小區公共安全留下了隱患;有的開發商實力不足或資金鏈斷裂,建設過程中出現了問題,移交給物業的是一個“爛攤子”;有的開發商為了盡快回籠資金,工程未驗收,即動員業主入住,造成既成事實,埋下社會不穩定隱患。

二是管理制度缺失。目前為止,我縣還沒有正式出臺結合我縣實際的物業管理辦法,長期以來物業管理執行的是中省頒布的《物業管理條例》和《寶雞市城市居住物業管理辦法》,指導較為籠統,導致物業企業進駐招投標程序不嚴,有些由開發商自行引進的物業公司服務能力大打折扣。或者業主對物業的服務不滿意不知道如何維權,多次發生集體上訪等問題。    三是自治能力不強。全縣114個居民小區,成立業主委員會的僅有 4家,使業主與業主之間、業主與物業之間既沒有建立相互溝通的橋梁,又缺失了一支業主對物業企業最重要的監督管理力量。由于代表業主利益的自治組織缺失,業主就成了弱勢的單元個體,就是“一盤散沙”,當出現糾紛或權益訴求得不到解決時,就會導致業主或企業采取過激行為,將矛盾激化。另外,也使主管部門和社區在管理小區時缺少了一個重要抓手。已經建立業委會的小區由于管理不善,業委會所發揮的作用也非常有限。

四是宣傳工作滯后。對國家相關物業管理方面的法律法規宣傳不到位。監管部門重建設輕管理顧不上宣傳,社區重主業輕“副業”未進行宣傳,物業公司重效益輕義務忽視宣傳,導致業主對相關法律法規和處理程序知之甚少,出現問題不能采取正確的方法,只想找物業,物業難以解決或推諉扯皮的話就找政府,把正常的物業問題變成了社會矛盾糾紛,造成社會不穩定。

五是管理力量薄弱。截至目前,我縣依然沒有專門的物業管理機構,縣住建部門也沒有設立專職的物業管理股室,全縣物業管理工作由縣住保中心代管,工作人員僅有兩名兼職人員,管理力量有限,管理工作主要停留在面上,指導多于服務,難以滿足廣大業主的需求。

六是監管合力不強。我縣住宅小區管理涉及多個部門,大都是各管一行,缺乏合力,沒有對管理資源進行強力整合,工作責任還沒有完全到位,對群眾反映的問題,難以形成規范高效的管理,居民生活中的一些“急、難、憂、愁”問題無法得到及時有效解決。

三、意見及建議

隨著社會經濟的發展和人民群眾生活水平的不斷提高,居民小區物業管理工作顯得越來越重要,同時搞好小區物業管理工作也是我縣社會治理、精神文明建設和創文工作的現實需要。為此建議:

一是加強前期建設管理。首先是嚴把規劃設計關。今后,凡商品房小區開發建設項目的規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積、垃圾處理設施等內容;其次是嚴把建筑質量關。在建設階段就要嚴格加強監管,嚴把每一道關口,建設過程中相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施,嚴格按照國家要求建設施工。也可探索有業主參與的質量監管制度,并嚴格按合同約定和國家規定進行驗收;再次是及時移交相關建設資料。主管部門要設置一定的制約措施,保障資料移交工作正常進行,確保物業管理公司在進駐前就能拿到完整的建設項目圖紙及資料等。

二是解決歷史遺留問題。首先要嚴把入住關。對未驗收即入住的問題住建部門要按照國家規定進行嚴肅處理,需要整改的要責令立即進行整改,需要列入“黑名單”的及時列入“黑名單”,需要吊銷資質的及時吊銷資質,對存在重大安全隱患的要“鐵腕”督促解決;其次是維護業主利益。對碧水嘉苑爆管問題、盛世瓊閣消防供電問題、幸福家園屋頂及室內漏水問題、各保障房供暖問題、銀河小區、鳳天小區未辦理房產證的問題等由住建部門負責,相關部門配合,盡快進行解決。同時,做好維修基金的監管工作,簡化使用程序,確保發揮作用;再次是加大公共投入。由政府主導可采用多種融資方式,在縣城小區集中地段或靠近小區的縣城周邊地段修建停車場,創新停車管理,解決各個小區都存在的停車難、亂停車的問題。對保障房的物業管理由政府拿出公益崗位,成立物業管理組織,統一交由所在地鎮政府管理,徹底解決這一問題。對入駐保障房小區的困難戶、貧困戶、低保戶、病殘戶、老人家庭等,政府在各項費用方面予以減免或補貼,確保他們基本的生活所需得到保障。

三是搞好行業行政管理。首先是樹立加強行政管理的理念。靠業主自主管理在我縣相當長的一段時期內難以做到位,所以政府強有力的管理必須堅持。其次要加強好物業管理隊伍建設。設立專門的機構、核定人員編制、明確崗位職責、配齊專門人員,管理好全縣的物業工作;再次是完善物業法制。依據中省《物業管理條例》和《寶雞市城市居住物業管理辦法》結合我縣實際,盡快完善出臺《鳳縣物業管理及服務考核意見》,厘清權責界限、規范服務行為、統一服務標識、明確收費標準、簡化辦事程序、及時公開收支、維護小區秩序。履行雙向義務,保護業主和物業的雙向權益;四是切實加強日常監督管理。不僅要將“意見”制訂好,行政主管部門還要牽頭抓總,認認真真將“意見”落到實處,將服務做到位。同時,要不斷創新管理方式,對于人口較少的小區,可以探索相近小區整合由一家物業公司管理,提升管理服務水平,每半年督促指導小區物業向業委會報告工作一次,全年由業主對物業管理評議一次,將評議結果與物業聘任相結合。還可探索設立小區警務室,參照“三官一律”的模式,在小區設立警務室、懸掛警用標志、明示報警電話、明確分管民警、配置警用設施、震懾違法犯罪、維護小區安全。五是融合各方形成合力。試行物業管理聯席會議制度,建立由縣政府、主管部門、參與部門、鎮、社區、物業、業委會各方參與的聯席會議領導小組制度,形成各方有效銜接和良性互動,共同把小區物業管理和小區治理工作做好。

四是不斷加強自治管理首先是成立好業主委員會。對人口較多的小區,一個小區成立一個業主委員會,人口較少的小區,可參照相近小區物業管理整合的辦法,聯合成立業委會,確保全縣所有小區都成立維護業主利益的業主委員會;其次是選好業委會。業委會主任由社區在廣泛聽取業主意見的基礎上提名,由業主選舉。副主任和其他成員可由主任提名由業主選舉產生,也可由業主直接選舉,業委會一般任期三年;再次是規范好業委會的工作。縣上要在“意見”中出臺統一的業委會管理措施,明確業委會職責、權力、義務、報酬、報酬來源等,業委會直接對業主負責,受業主的監督,受行政主管部門和社區的領導 。業委會要定期召開會議,議定相關事務,與業主共同負責、與物業良性互動,搞好小區管理工作。四是社區要高度重視業委會工作。 業委會是社區的基層單位,社區既要將業委會組織建設好又要以業委會為抓手,真正將精神文明建設和社會和諧穩定工作做到小區去。縣鎮兩級要對工作開展好的業委會給予一定的獎勵或補助

五是廣泛開展宣傳培訓。首先是加強物業法治的宣傳。主管部門、相關管理部門和物業企業均要加強對《物權法》、《物業管理條例》以及我縣的相關規章制度辦法等的宣傳,在全社會形成一種尊法、依法、守法、用法的良好氛圍;其次是加強文明意識宣傳。對保障房小區,所在地政府要加大對入住村民文明意識宣傳,幫助他們轉變生活方式、改變生活習慣、適應城鎮生活、爭做文明居民。對商品房小區,主管部門和所在鎮、社區要加大對業主的公德意識、法制意識的宣傳,要教育每一個業主奉公守法、弘揚公德、誠實守信、履行義務、維護公序;再次是及時進行培訓。主管部門要加大對物業公司的培訓,物業公司要加大對執業人員的培訓,用專業的標準做專業的事。


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